KAT MÜLKİYETİNE TABİ BİNALARDA KAT MALİKLERİ ADINA DENETLEME KURULUNUN GÖREVLERİ

YÖNETİMİN DENETLENMESİ

    Kat Malikleri Kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. BkEK-4 634 S. KMK. md:41/1

    Yönetici. Kat Malikleri Kurulu tarafından denetlenir.

    Ancak. Bu görev 1 kişiye veya 3 kişilik bir kurula verilebilir. Bkz. EK-4 634 S. KMK. md:41/3

1-DENETLEME NE ZAMAN YAPILIR?

    Yönetim planında gösterilmemişse, aşağıdaki şekilde yapılır,

    Yöneticinin bu görevdeki tutumu devamlı olarak denetlenir. Bkz. EK-4 634 S. KMK. md:41/1

    Hesaplar her 3 ayda bir denetlenir. Ancak, haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Bkz. EK-4 634 S. KMK. md:41/2

2-KAT MALİKLERİ KURULU, DENETİM İŞİNİ BAŞKASINA YAPTIRABİLİR Mİ?

    Evet. Ancak görev verilecek kişi (Denetçi)veya kişilerin (Denetleme Kurulu),kendi aralarından seçilmesi şarttır. Bkz. EK-4 634 S. KMK. md:41/3

3-YÖNETİM PLANINDA DENETÇİ SEÇİMİYLE İLGİLİ HÜKÜM YOKSA NE OLUR?

    Bu durumda denetim görevini Kat Malikleri Kurulu bizzat yürütecek demektir.

4-DENETÇİ SEÇMEK MECBURİMİDİR?

    Ana gayrı menkulün bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun mecburi değildir.

    Bu konu Yönetim Planında hükme bağlanır. Denetim İşi; ya.

    Kat Malikleri Kurulunca veya

    Kat Malikleri Kurulunun usulüne göre kendi aralarından seçeceği bir “Denetçi” yahut 3 kişilik “Denetleme Kurulu” vasıtasıyla yapılır.

5-DENETÇİ NASIL SEÇİLİR?

    Kat Malikleri Kurulu tarafından kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Bkz. EK-4 634 S. KMK. md:41/3

6-DIŞARIDAN DENETÇİ SEÇİLEBİLİR Mİ?

    Hayır. Bkz. EK-4 634 S. KMK. md:41/3)

7-DENETÇİ ÜCRET ALIR MI?

    Kat Malikleri Kurulu karalaştırmışsa alır. Bu konuda kural ücretsiz vekâlettir.

 8-ÜCRET KARARLAŞTIRILMAMIŞSA NE OLUR?    Denetçiye ücret kararlaştırılmamışsa veya denetçinin ücret talebi Kat Malikleri Kurulunca reddedilmişse, denetçinin görevini reddetmekten başka çıkar yolu yoktur.

    Zira zorla denetçilik yaptırılamaz.

9-DENETÇİNİN GÖREV SÜRESİ NE ZAMAN BİTER?

    Yönetim Planında belirtilmişse, belirtilen tarihte; belirtilmemişse, yöneticinin görev süresinin bittiği tarihte denetçinin de görev süresi biter.

10-YÖNETİM PLANI’NDA “DENETÇİ” KONUSU YOK. FAKAT KAT MALİKLERİNDEN BİRİ VEYA BİRKAÇI, DENETÇİ SEÇİLMESİNİ İSTİYOR, NE YAPMAK GEREKİR?

    Bu konudaki isteğin Kat Malikleri Kurulu’nda görüşülmesi gerekir.

    Diğer Kat Malikleri, teklifi kabul ederlerse, Yönetim Planında değişiklik yapılarak denetçi seçimi ile ilgili hükümler konur.

Dikkat! İstek kabul edilmezse, teklifte bulunan bir dilekçeyle o yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak bu konuda karar verilmesini isteyebilir.

11-YÖNETİM PLANI’NA GÖRE DENETÇİ SEÇİLMESİ ŞART. AMA KAT MALİKLERİ KURULU DENETÇİ SEÇİMİNDE BİR TÜRLÜ ANLAŞAMIYORLAR VEYA GEREKLİ OLAN SAYI VE ARSA PAYI ÇOĞUNLUĞU SAĞLANAMIYOR. NE OLACAK?

     Kat maliklerinden her hangi biri Bkz. EK-5 634 S. KMK. md:33’e göre o yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak denetçi atanmasını isteyebilir.

    Bu durumda Hakim Kat Malikleri arasından denetçi seçer.

12-DENETÇİ (DENETLEME KURULU’NUN)GÖREV VE YETKİLERİ

1-  Kat Malikleri Kurulunda işletme projesi kabul edilmemişse! Yöneticinin (yönetim kurulu) göreve seçildiği tarihten en kısa zaman içinde işletme projesi hazırlayarak yakındaki Kat Maliklerine imza karşılığı, uzaktakilere iadeli taahhütlü dağıtıp dağıtmadığı, 

2- İşletme projesi, dağıtım imza çizelgesi ve iadeli taahhütlü belgesinin kanunlara uygun hazırlanıp hazırlanmadığı,

3- Bina adına muhasebeci ile anlaşma yapılmış ise Kat Malikleri kararı alınıp alınmadığı,

4- Kat Mülkiyetine uygun muteber bir bankada bina adına hesap açılıp açılmadığı, Bkz. EK-1 634 S. KMK. md:35 J Bendi

5- Bağımsız bölüm maliklerinin TÜRKİYE sınırları içinde bir tebligat adresini Yönetim Kurulu’nda bulundurulup bulundurmadığı, (7201 S. Tebligat Kanunu  10, 35, 53, 62 nulu maddelerine bakınız)

6- Yönetim Kurulu’na bir şikâyet dilekçesi verilmişse gereği yapılıp yapılmadığı,

7- Yönetim Kurulu’nun bina adına kira geliri varsa kiranın nerden alındığı, nereye harcanacağı hakkında Kat Malikleri kararı olup olmadığı,

8-Merkezi ısınma sisteminden ferdi ısınma sistemine geçilmesinde gerekli karar (yazışma) ların kanunlara uygun alınıp alınmadığı,

9-Müteahhit firmanın bıraktığı görünür ve sonradan ortaya çıkan eksikliler hakkında kanunlara uygun karar alınarak yazışmaların yapılıp yapılmadığı, (Yönetici, Yönetim Kurulu bu konuda Kat Maliklerinden açıkça yetki almış olması gerekir.)

10-Bina karar defterinin her yıl sonunda notere kapattırılıp kapattırılmadığını, Bkz. EK-2 634 S. KMK. md:36

11-Yönetim Kurulu yaptığı çalışmalarla ilgili kararları karar defterine Kat Mülkiyeti Kanununa uygun yazıp yazmadığını,

12-Yönetici (yönetim Kurulu) yaptığı faaliyet raporunda kapıcı giderlerini açıklamalı yazıp yazmadığını,

13-Yönetici (Yönetim Kurulu) faaliyet raporunda “MUHTELİF GİDERLER” yazılmışsa muhtelif giderlerin açıklamalı yazılıp yazılmadığını,

14-Eski ve şimdi çalıştırılan personellere ait tüm belgelerin personel işten ayrıldıktan sonra 10 yıl saklanması gerektiği konusunda gerekli tedbirlerin alınıp alınmadığını,

15-Denetleme süresi içerisinde işten ayrılan personel varsa işten ayrılma evrakları yasalara uygun yapılıp yapılmadığı ve tazminat alma hakkı varsa kanuni miktarı kadar, ödeme zamanında usulüne uygun yapılıp yapılmadığını,

16-Kat Maliklerini olağan-olağanüstü toplantıya Kat Mülkiyeti Kanununa uygun çağırıp çağrılmadığını, Bkz. EK-1 634 S. KMK. md:35 K bendi

13-APARTMAN-SİTE (KAT MÜLKİYETİNE BAĞLI BİNALAR) DA ISINMA MERKEZİ SİSTEMLE YAPILIYORSA

 1-Merkezi ısınma sistemini çalıştıran kişi yâda kişilerin çalıştırabilir belgeleri olup olmadığını,

2-İş sağlığı güvenliği tedbirleri alınıp alınmadığını,

3-Merkezi ısınma yakıtının kaliteli olup olmadığını,

4-Yakıt parasının ödenip ödenmediği,

5-Yönetici ve Yönetim Kurulu üyelerinin kendi adlarına yakacak, aidat ve diğer ödemeleri yapıp yapmadıklarını,

6-Yöneticinin (Yönetim Kurulu) çalışmalarında yasalara, yönetim planına ve Kat Malikleri kararlarına aykırı çalışıp çalışmadığı,

7-Garantili demirbaş eşyaların garanti sürelerine dikkat edilip edilmediği – garanti belgeleri ve demirbaş dosyası bulunup bulunmadığı,

 14-PERSONEL ÇALIŞTIRILIYORSA

1- Sözleşme yapılıp yapılmadığını,

2-Sözleşmenin Kat Maliklerine onaylatıp onaylatılmadığını,

3- Sözleşmede yasalara aykırı madde bulunup bulunmadığını,

4- Personelin SGK’ sı olup olmadığı, priminin yatırılıp yatırılmadığını,

5- Personel SGK’ sının gecikmeye girip girmediğini,

6- Çalıştırılan personel (personellerin) özlük dosyasının hazırlanıp hazırlanmadığını,

7- Zamanında maaşının ödenip ödenmediğini,

8- Maaş ödeme belgesinin olup olmadığını,

9-Yasal izinlerle ilgili izin belgesi hazırlanıp verilip verilmediğini, ve bir nüshasını saklanıp saklanmadığını,

10-Çalıştırılan personelin görevi dışında çalıştırılıp çalıştırılmadığını,

15-HESAPLARI DENETLEMEK

1-Yönetim Kurulu para tahsilâtını bir başkasına verebilir. Bu konuda gerekli kararların alınıp alınmadığını,

2- Yapılan ödemelerin fatura (makbuz) karşılığı yapılıp yapılmadığını,

3- Yapılan harcamalar için fiyat araştırması yapılıp yapılmadığını,

4- Kasada para varken gecikme cezalarına giren ödemelerin olup olmadığını,

5- Kasada para varken gelecek yönetim dönemine borç devredilip devredilmediğini,

6- Aidat gelirleri hesaplanırken tüm bağımsız bölüm maliklerinden ne kadar para istendiği, ne kadarının toplandığı, tahsil edilemeyen paraların olup olmadığını,

ÖRNEK:  20 Daireli bir binada toplam yıllık 5.000.00 tl aidat istenmiş olup bunun 4.000.00 tlsi toplanmış toplanan bu aidat gelirinin 3.750.00 tlsi harcanmış kasada 250,00 tl nakit para kalıp kalmadığını.

     Kat Maliklerinde tahsil edilemeyen 1.000.00 tl kalıp kalmadığını denetleme olarak siz hesaplayın,

7- Demir baş sayılan mal ve hizmet harcamalarının yalnızca Kat Maliklerinden toplanacak paralarla yapılıp yapılmadığını,

16-DENETLEME RAPORU VERMEK

     Denetçi  (Denetleme Kurulu) yönetim Planı’nda yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı (Ocak) içinde Kat Malikleri Kurulu’na bir rapor verir.

Bu raporda denetimin sonucunu ve ana gayrı menkul’ün yönetim tarzı hakkında düşüncelerini bildirir. KMK. md:41/3)

 17-DENETÇİ DEFTERİ TUTMAK

    Denetçi 1’den başlayıp sıra ile giden sayfa numaralarını taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir defter tutmak zorundadır. (KMK. md:41/4)  KAYNAK : Av Ayhan YALCIN  Apartman yöneticisinin el kitabı 19.baskı s.182

    Bu deftere denetleme raporları alınan kararlar ve gerekli görülen hususlar yazılır.

Kararların altına tarih konur ve imzalanır. (KMK. md:41/4)

18-YÖNETİCİNİN DÜŞÜRÜLMESİNİ İSTEMEK

    Haklı bir sebep varsa yöneticinin düşürülmesi ve görevine son verilerek yerine bir başkasının seçilmesini Kat Malikleri Kurulundan isteyebilir.

    Yeni yönetici seçilmesi için hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğun kararı şarttır.

19-KAT MALİKLERİ KURULU’NU “OLAĞANÜSTÜ TOPLANTI”YA ÇAĞIRMAK.

    Önemli bir sebebin çıkması halinde Kat Malikleri Kurulunu “Olağanüstü Toplantı”ya çağırabilir. (KMK. md:29/2)

20- DENETÇİ KAT MALİKLERİNE KARŞI SORUMLU MUDUR?

    Kat Maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

    Kat Malikleriyle denetçi arasında kurulan düzene aykırı olmamak şartıyla Borçlar Kanunu md:386-398 hükümleri uygulanır.

21-DENETİM KURULU ÜYELERİ BİRLİKTE HAREKET ETMEK ZORUNDA MIDIR?

    Evet, çünkü bu konuda Borçlar Kanunu md:395/2’de sözü edilen “Vekâlet Sözleşmesi” söz konusudur.

22-DENETLEME KURULU ÜYELERİNİN SORUMLULUĞU NASILDIR.

    Kat Malikleri Kuruluna karşı aynen bir vekil gibi ve müteselsilen (Zincirleme Olarak) sorumludurlar.

23- DENETÇİ İSTİFA VEYA VEFAT ETMİŞSE NE OLUR?

    Kat Malikleri Kurulu “Olağanüstü Toplantı”ya çağrılır ve usulüne göre yeni denetçi (Denetleme Kurulu)seçilir.

    Bu şekilde seçilen denetçi (Denetleme Kurulu) nun görevi “Olağan Toplantı”ya kadar devam eder.

24-DENETÇİNİN GÖREVİNE SON VERİLEBİLİR Mİ?

    Ortada haklı bir sebep varsa; Kat Malikleri Kurulu’nun sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğunun vereceği bir kararla her zaman son verilebilir.

 NOT: İnternetten, Avukat ayhan YALÇIN APARTMAN YÖNETİCİSİNİN EL KİTABI 19. BASKI ve  kendi teçrubelerimide katarak hazırlanmıştır.