OLAĞANÜSTÜ  KAT MALİKLERİ  TOPLANTISI  İÇİN  EN  AZ  15 GÜN  ÖNCEDEN  TÜM KAT MALİKLERİNE  ÇAĞRI  YAPILMASI  VE   UYULMADAN  YAPILAN  TOPLANTI VE  KARARLARIN  İPTAL  EDİLMESİ  GEREKTİĞİ 

Özet: Dava, kat malikleri kurulu toplantısının usulüne uygun yapılmadığını iddiası ile toplantının ve alınan kararların iptali istemine ilişkindir.

 Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 29. maddesinin 2. fıkrasına göre, olağanüstü toplantı için en az 15 gün önce bütün kat maliklerine çağrı yapılması kuralı emredici nitelikte olup, yasanın emredici bu hükmüne uyulmadan yapılan toplantı ve alınan kararların diğer hususların incelenmesine gerek olmadan salt bu nedenle iptaline karar verilmesi gerekir.

Ayrıca, Kanun’un 31. maddesine göre, bağımsız bölümün bir kısım hissedarların vekâlet olmaksızın kullandığı oyun bağımsız bölüm hissedarlarının tamamını temsil etmediği gibi vekâletsiz oy kullanılması da davacının temsil ve oy hakkını ortadan kaldırmadığı açıktır.

Davacının iptali istenen olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısına usulünce çağrılmadığı ve kararların tebliğ edilmediği sabit olduğundan, davanın 33. maddeye göre altı aylık süre içerisinde açıldığı gözetilerek kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.  

T.C.

Yargıtay

20. Hukuk Dairesi

E: 2017/1300 K: 2017/9785 K.T.: 21.11.2017

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ: Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı, …beldesi, … Caddesi, No:87… Apt. Kat.2 D:4 adresinde ikamet eden kat maliklerinden biri olduğunu belirterek, 28.04.2013 tarihli kat malikleri kurulu toplantısının usulüne uygun yapılmadığını beyan etmiş, ilgili toplantının ve toplantıda alınan kararların iptalini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece, davacının 28.04.2013 tarihli toplantıda hazır bulunduğu, ancak toplantıya katılanların listesini içeren belgeyi imzalamaktan imtina ettiği, dolayısı ile alınan kararlardan toplantı tarihi itibariyle haberdar olmakla birlikte iş bu davayı kanunda belirtilen yasal süre geçtikten sonra açtığı, ayrıca KMK’nın 32/4. maddesi uyarınca aykırı oy kullandığını bildirir herhangi bir ibare belirtmediği, öte yandan davacının herhangi bir bağımsız bölümde tam hisseli malik olmamakla birlikte, birden fazla bağımsız bölümde hissedar olduğu ve bağımsız bölümlerin diğer hissedarlarının tümünün toplantıda hazır bulunmakla birlikte toplantıda alınan kararlara karşı olumlu oy kullandıkları, bu nedenle davacının KMK’nın 31/3. maddesi uyarınca temsil yetkisinin bulunup bulunmadığı hususunda belirsizlik olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesinde “ Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir” hükmü,

Kanunun 31. maddesinde; “Bir bağımsız bölümün birden ziyade maliki varsa, kat malikleri kurulunda bunları içlerinden vekalet verecekleri birisi temsil eder.

Kat maliklerinden biri ehliyetsiz ise onu kanuni mümessili temsil eder” hükmü,

Aynı Kanunun 33. maddesinde ise; “Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32. madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. ”hükmü düzenlenmiştir.

Somut olayda dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde: Davacının birden fazla bağımsız bölümde hissedar olduğu, toplantıda temsil konusunda hissedarlar arasında bir belirleme yapılmadığı, yönetim planının 8. maddesine göre kat malikleri kurulu olağan toplantısının Ocak, Mayıs ve Eylül ayları içerisinde yapılacağının düzenlendiği, iptali istenen 28.04.2013 tarihli toplantının olağanüstü toplantı olduğu, toplantı hazirun listesinde davacının ismi karşısında “imzalamadı” ifadesinin yazdığı, toplantı tarihinin, gündemin ve toplantıda alınan kararların davacıya tebliğ edilmediği anlaşılmaktadır.

Davacının toplantıya katılmadığı beyanı karşısında, toplantıya katıldığına ilişkin dosya içerisinde kesin bir delil bulunmamaktadır.

 Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesinin ikinci fıkrasına göre, olağanüstü toplantı için en az on beş gün önce bütün kat maliklerine çağrı yapılması kuralı emredici nitelikte olup, yasanın emredici bu hükmüne uyulmadan yapılan toplantı ve alınan kararların, diğer hususların incelenmesine gerek olmadan salt bu nedenle iptaline karar verilmesi gerekir.

Ayrıca, Kanunun 31. maddesine göre, bağımsız bölümün bir kısım hissedarların vekâlet olmaksızın kullandığı oyun bağımsız bölüm hissedarlarının tamamını temsil etmediği gibi, vekâletsiz oy kullanılması da davacının temsil ve oy hakkını ortadan kaldırmadığı açıktır.

Davacının iptali istenen olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısına usulünce çağrılmadığı ve kararların tebliğ edilmediği sabit olduğundan, davanın 33. maddeye göre altı aylık süre içerisinde açıldığı gözetilerek kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 21/11/2017 gününde oy birliği ile karar verildi.

 Kaynak:www.emsal.co