Apartman Yöneticinin Görevleri
YÖNETİCİNİN GÖREVLERİ
GENEL YÖNETİM İŞLERİNİN GÖRÜLMESİ
634 S. KMK. MADDE 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına, alınması;
i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması
DEFTER TUTULMASI VE BELGELERİN SAKLANMASI
634 S. KMK. MADDE 36 – Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 634 S. KMK Md:32 inci maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.
Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 634 S.KMK.Md 33 – (Değişik fıkra; 14.11.2007 – 5711/17 md.) üncü maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.
---------------------------------------------------------------------------------------
YUKARDA YAZILI 634 SAYILI KAT MÜLKİYETİ KANUNUNA GÖRE KAT MALİKLERİNİN HAZIRLAYAÇAĞI APARTMAN YÖNETİCİCİNİN GÖREVLERİ
YÖNETİM KURULU'NUN GÖREVLERİ ŞUNLARDIR:
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35,36 ve 37. Maddeleri, Kat Malikleri kararları, kendisiyle yapılan sözleşmede, kanunlarda, Yönetim Planında gösterilen görevleri yerine getirmek.
Ayrıca 634 S. KMK. Md.4(Ek ibare:14.11.2007-5711/2.md.) gösterilen ortak alanların bakım onarım işlerini yapmak.
a) Kat Maliklerince işletme projesi kabul edilmemişse yönetim kurulu seçilmesini takiben gecikmeksizin işletme projesi hazırlar.
( 634 S. KMK. Md.37-Değişik md.13.04.1983-2814/12 md.)
On beş gün içinde İşletme Projesi hazırlayarak Kat Maliklerine, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirir.
Ayrıca bir nüshasını ilan panosuna asar askı süresi yönetimin süresi kadardır.
Yıl içinde paralar yetmese Yönetim Kurulu ek işletme projesi yapıp usulüne uygun dağıtır.
Yönetim Kurulu bağımsız bölümü fiilen kullananlar ödemeleri zamanında yapmasa Kat Malikine 3 ayda bir yazılı bilgi verir toplantı öncesi mutlaka bilgi verir.(Toplantı davetiyesi ile ödemeler hakkında belgeyi birlikte gönderir.)
b) İşletme projesine tebliğ tarihinden itibariyle 7 gün içinde itiraz edilebilir.
İtiraz usulen yöneticiye dilekçeyle Kat Maliklerince yapılır.
Yönetim Kurulu yeniden değerlendirerek karara bağlar ve itiraz edene, ihtiyaç halinde tüm Kat Maliklerine imza karşılığı gönderir.
Kesinleşen İşletme Projesi'ni uygulamak. İşletme projesi kesinleşmeden makbuz karşılığı tahsilât yapılamaz.
Gecikmeye uğrayacak ödemeler yapılır.
c) Kat Malikleri Kurulunu gündem hazırlayıp toplantıya çağırmak; Çağırmazsa ne olur.
(818 S. BK. Md.389.390.391 sorumludur.) Kat Maliklerinin aldığı kararları yerine getirmek, Karar Defterini Kat malikleri toplantısını takip eden ayın 2. Yarısında Noter'e götürüp kapattırmak, yönetime ait gelir gider belgeleri, (faturaları, makbuzları) en az 10 yıl ve diğer evrakları ömür boyu saklama.
d) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bahçe bakımı, her türlü onarım, temizlik, asansör, kalorifer, soğuk ve sıcak su ile elektrik tesisatının düzenli şekilde işletilmesi ve işlemesi için gerekli tedbirleri almak.
e) İşletme projesinde belirtilen paraları toplama ve ödemeleri zamanında yapma gecikme cezasına sokmaz aksi halde gecikme cezalarını Yönetim Kurulu öder.
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen bağımsız bölümü fiilen kullananlar ödemede geciktiği günler için aylık 634 S.KMK. Md.20 Değişik ibare: 14.11.2007-5711/9. md. %5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Gecikme cezasına ayrıca ceza uygulanmaz.
(Y.12.HD 28.3.1967.E.1967/2699 K.1967/290) (Değişik fıkra: 14.11.2007-5711/10.md.)4721 S. Türk Medeni Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır.
Çalıştırılan personelin SGK ve diğer resmi işlerini yürütür.
Ancak Kat Maliklerinden yazılı yetki almışsa muhasebeci ile anlaşmak.
f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatları kabul etmek ve gerekiyorsa Kat Maliklerine süresi içinde duyurmak.
Tebligatlar hakkında genel kurulda mutlak bilgi vermek.
g) Kat Maliklerinden aldığı yazılı yetkiyle Kapıcı, Kaloriferci ve gereken diğer personeli işe almak.
Personellerin işlemlerini İş Kanunu, Sosyal Güvenlik kurumu Kanunu, Kimlik Bildirim Kanunu ve İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu hükümleri uyarınca süresinde yapmak.
Personelle kanunlara aykırı olmamak kaydıyla sözleşme yapmak görevlerini en iyi şekilde yapmalarını sağlamak ve denetlemek.
Çalıştırılan personelle ilgili gerekli bilgileri daha sonra ilk yapılacak Kat Malikleri toplantısında kurulun onayına sunmak.
(Çalıştırılan personelin tahliyesine karar veren kat malikleri kurulunun kanun hükümlerine uygun olarak toplanmış olması gerekir. (Y.5.HD.6.4.1974 E.1974/2982 K.1974/2493)
h) Yönetimin yaptığı harcamalar (Gelir-Gider) hakkında ve bağımsız bölümlerden her türlü paraları ödemeyenler her ayı takip eden ayın ilk 5 günü içinde ilan panosuna bilgi asmak. 3 ayda bir mutlak asar.
Askı süresi 1 aydır. İlana asılan bu yazılar 10 yıl saklanır.
i) Çalıştırılan personelin maaşı çalıştığı ayın son gününe kadar ödenir.
Yönetim kurulu aidatları toplayamadığını gerekçe göstererek çalıştırılan personelin maaşını geciktiremez.
j) Yönetim Kurulu topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gereğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrı menkulün yöneticisi sıfatını gösterilmek şartıyla, hesap açmak zorundadır. 634 S.KMK. Md.35/J
k) Yönetim Kurulu her bağımsız bölüm için birer özlük dosyası hazırlar.
Bağımsız bölümü ilgilendiren konularla ilgili bilgi ve belgelerin birer nüshasını bu dosyaya koyar.
L) Kat Maliklerinin ortak kira geliri varsa Kat Maliklerinin yazılı belirleyeceği usulde Yönetim Kurulu gelir-gidere kaydını yaparak harcar.
m) Yönetim Kurulu Kat Maliklerinin ve bağımsız bölümü fiilen kullananların kimlik bilgilerini toplar.
Kat Malikleri Türkiye sınırları içindeki bir tebligat adresini Yönetim Kuruluna vermek zorundadır.
Bildirilmemesinde Yönetim Kurulu Tebligat Kanununun ilgili maddelerini uygular.
n) Gelen evraklar gelen evrak defterine sıra numaralı kaydedilir. Gelen evrak dosyasında ömür boyu saklanır.
o) Giden evrakların bir nüshasını giden evrak defterine sıra numaralı kaydedilir. Giden evrak dosyasında ömür buyu saklanır.
ö) Yönetim Kurulu gelir gider işlerini başkasına verebilir. (Çalıştırılan personel dâhil ) Ancak karşılıklı anlaşması gerekir bu anlaşma ilanen duyurulur. Yönetim Kurulunun sorumluluğu Kat Maliklerine karşı ortadan kalkmaz.
p) Fiş Fatura alınamadan yapılan diğer harcamalar Gider makbuzu kullanılarak yapılır.
Seri no su kesintisiz devam eder. Gider makbuzuna giderin açıklaması, parayı alanın adı soyadı, adresi, telefonu yazılır ve imzası alınır.
r) Kat Maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin ferdi sisteme, ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi hakkında yönetim kurulu gündem hazırlayarak Kat Maliklerini toplantıya çağırarak karar alınmasını sağlar.
(Ek fıkra:10.12.1990-KHK-431/1 Md. Aynen kabul: 05.02.1992-3770/1 Md. Değişik fıkra 18.04.2007-5627/16. md.)
s) Yönetim Kurulunun kullanacağı defterler:
Kat Malikleri karar defteri. Gelen evrak defteri. Giden evrak defteri. Demirbaş defteri. İşletme defteri. Çalıştırılan her personele ve her bağımsız bölüme ait özlük dosyası.
Yapılan harcamalara ait her ay ayrı harcama dosyası. Kendisine teslim edilirse denetleme karar defteri.
Her sayfası bağımsız bölüme ayrılmış aidat ve diğer gelirlerin yazılı olduğu defter (KILAMOZO)
ş) Borç ve yükümlerini yerine getirmeyenler hakkında Kat Maliklerinden açıkça aldığı yetkiye dayanarak Avukat tutmak, icra takibi yapmak ve dava açmak gerektiğinde kanuni ipotek hakkını kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirmek.
-------------------------------------------------------------------------------
Yukarıda yazılı Apartman Yöneticisinin Gönrevleri yazısının g bendinden sonra okumanızı istiyorum
4857 SAYILI İŞ KANUNU
Süreli fesih
MADDE 17. - Belirsiz süreli iş sözleşmelerinin feshinden önce durumun diğer tarafa bildirilmesi gerekir.
İş sözleşmeleri;
a) İşi altı aydan az sürmüş olan işçi için, bildirimin diğer tarafa yapılmasından başlayarak iki hafta sonra,
b) İşi altı aydan birbuçuk yıla kadar sürmüş olan işçi için, bildirimin diğer tarafa yapılmasından başlayarak dört hafta sonra,
c) İşi birbuçuk yıldan üç yıla kadar sürmüş olan işçi için, bildirimin diğer tarafa yapılmasından başlayarak altı hafta sonra,
d) İşi üç yıldan fazla sürmüş işçi için, bildirim yapılmasından başlayarak sekiz hafta sonra,
Feshedilmiş sayılır.
Bu süreler asgari olup sözleşmeler ile artırılabilir.
Bildirim şartına uymayan taraf, bildirim süresine ilişkin ücret tutarında tazminat ödemek zorundadır.
İşveren bildirim süresine ait ücreti peşin vermek suretiyle iş sözleşmesini feshedebilir.
İşverenin bildirim şartına uymaması veya bildirim süresine ait ücreti peşin ödeyerek sözleşmeyi feshetmesi, bu Kanunun 18, 19, 20 ve 21 inci maddesi hükümlerinin uygulanmasına engel olmaz.
18 inci maddenin birinci fıkrası uyarınca bu Kanunun 18, 19, 20 ve 21 inci maddelerinin uygulanma alanı dışında kalan işçilerin iş sözleşmesinin, fesih hakkının kötüye kullanılarak sona erdirildiği durumlarda işçiye bildirim süresinin üç katı tutarında tazminat ödenir.
Fesih için bildirim şartına da uyulmaması ayrıca dördüncü fıkra uyarınca tazminat ödenmesini gerektirir.
Bu maddeye göre ödenecek tazminatlar ile bildirim sürelerine ait peşin ödenecek ücretin hesabında 32 nci maddenin birinci fıkrasında yazılan ücrete ek olarak işçiye sağlanmış para veya para ile ölçülmesi mümkün sözleşme ve Kanundan doğan menfaatler de göz önünde tutulur.
--------------------------------------------------------------------------------
BURADA YAZILANLAR BİLGİLENDİRME AMAÇLI OLUP RESMİ İŞLEMLERDE BELGE OLARAK SUNULAMAZ İLGİLİ KANUN KAYITLARI ESAS ALINIR